Garantie de Parfait Achèvement (GPA)

Qu’est-ce que la Garantie de Parfait Achèvement ?

La Garantie de Parfait Achèvement, inscrite à l’article 1792-6 du Code civil, impose au constructeur de réparer pendant un an, à compter de la réception des travaux, tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage ou l’acquéreur. Cette obligation légale couvre l’ensemble des malfaçons, quelle que soit leur nature ou leur origine, et s’applique qu’il s’agisse de travaux neufs ou de rénovations dans le secteur du BTP. La réception des ouvrages entame le point de départ de ce délai.

Quels désordres couvre-t-elle ?

La GPA couvre tous les désordres déclarés par écrit pendant la première année post-réception : infiltrations d’eau, fissures superficielles, défauts d’étanchéité de toiture, malfaçons dans la pose de carrelage, cloquages de peinture, problèmes de menuiseries intérieures ou d’étanchéité des équipements sanitaires. Sont également pris en charge les vices affectant la solidité des éléments non structurels (cloisonnements, faux plafonds, revêtements) s’ils sont contestés dans le délai légal.

Qui sont les bénéficiaires de la GPA ?

Le premier bénéficiaire de la GPA est le maître d’ouvrage – qu’il soit propriétaire, promoteur ou maître d’usage. En cas de Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), l’acquéreur devient directement bénéficiaire de la GPA dès la remise des clés. Ce bénéficiaire peut être une personne physique ou morale, dès lors qu’elle prend possession de l’ouvrage. Dans tous les cas, il doit formuler ses réserves ou signaler les désordres au moment de la réception ou dans l’année qui suit.

Qui sont les débiteurs de l’obligation de GPA ?

Les débiteurs de la GPA sont les constructeurs intervenus sur le chantier : l’entrepreneur principal, ses sous-traitants, l’architecte, et, le cas échéant, le maître d’œuvre. Chaque intervenant est tenu à l’exécution des reprises relevant de sa part de travaux. Lorsque la réception est prononcée sans réserves, tous ces acteurs restent solidaires quant à l’exécution des réparations. En VEFA, le promoteur-vendeur assume l’ensemble de l’obligation pendant un an.

Comment activer la Garantie de Parfait Achèvement ?

Pour activer la GPA, le bénéficiaire doit notifier au constructeur ou au garant (assureur) les désordres par lettre recommandée avec accusé de réception dans l’année suivant la réception. Il convient de joindre une copie du procès-verbal de réception, un descriptif précis des anomalies et, si possible, des photographies. À réception de la demande, le constructeur doit procéder aux travaux de reprise sans délai indu, sous peine de pénalités.

Quels sont les délais pour effectuer les travaux de reprise ?

Les délais d’intervention sont généralement définis par le cahier des charges (CCAP) ou le contrat de VEFA : on prévoit souvent un délai de 30 jours, 45 jours ou un calendrier détaillé en fonction de l’importance des désordres. À défaut de précision contractuelle, la jurisprudence impose un délai raisonnable : l’intervention doit se faire dans les mois qui suivent la notification, en veillant à limiter la gêne pour l’usager et à garantir la conformité des reprises.

Quelles pénalités en cas de retard d’exécution ?

En cas de retard, le bénéficiaire peut exiger l’application de pénalités de retard prévues au contrat ou au CCAG Travaux, souvent chiffrées à 0,1% à 0,5% du montant TTC par jour de retard. À défaut de clause, le maître d’ouvrage peut saisir le juge judiciaire pour obtenir une astreinte. Ces pénalités visent à inciter les constructeurs à respecter les délais et à limiter les préjudices subis par l’utilisateur de l’ouvrage.

Comment la GPA s’applique-t-elle en VEFA ?

En VEFA, le promoteur-vendeur remet à l’acquéreur le procès-verbal de réception et l’attestation d’assurance décennale au plus tard à la remise des clés. L’acquéreur dispose alors d’un service après-vente (SAV) chargé de traiter les réclamations liées à la GPA. Les réserves émises lors de la réception doivent être levées dans l’année, et le promoteur organise les interventions avec ses partenaires pour garantir la conformité de l’ouvrage.

Peut-on prolonger la période de Garantie de Parfait Achèvement ?

La durée légale reste fixée à un an, mais il est possible de la prolonger par accord contractuel. Par exemple, en cas de réserves non levées dans l’année ou lorsque des travaux tardifs retentissent sur des équipements initialement conformes, les parties peuvent convenir d’une prolongation. Certaines assurances décennales offrent également une extension facultative de la GPA, permettant de garantir les reprises au-delà de l’échéance standard.

En quoi la GPA diffère-t-elle de la garantie biennale et de la garantie décennale ?

La GPA couvre tous les désordres signalés pendant la première année, quels qu’ils soient. La garantie biennale, ou de bon fonctionnement, intervient ensuite : elle s’applique pendant deux ans aux éléments d’équipement dissociables du gros œuvre (porte, fenêtre, plomberie, chauffage). Enfin, la garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Ces trois garanties se succèdent sans se recouvrir, assurant une protection complète pour les ouvrages du secteur BTP.