Garantie biennale : tout ce qu’il faut savoir

Qu’est-ce que la garantie biennale ?

La garantie biennale, souvent appelée garantie de bon fonctionnement, est une obligation légale prévue par l’article 1792-3 du Code civil. Elle couvre pendant deux ans à compter de la réception des travaux les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre (porte, fenêtre, robinetterie, chauffage, électricité, mobilier fixé) qui peuvent être démontés ou remplacés sans affecter la solidité de l’ouvrage. Son but est d’assurer la réparation ou le remplacement de ces équipements mal installés ou défectueux.  

Qui est concerné par la garantie biennale ?

Sont concernés par la garantie biennale :

• Le maître d’ouvrage (propriétaire ou acquéreur) qui bénéficie de la garantie pendant deux ans après la réception.

• L’entreprise (artisan, société de BTP) qui a réalisé l’installation ou la fourniture de l’équipement dissociable.

• Les sous-traitants, si le contrat précise que la garantie s’applique également à leur travail.    

En VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), le promoteur-vendeur délivre la garantie biennale au profit de l’acquéreur dès la remise des clés.  

Quelle différence entre garantie biennale et garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement (GPA), d’une durée d’un an après la réception, impose au constructeur de réparer tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, qu’ils relèvent du gros œuvre ou des équipements. La garantie biennale intervient après la GPA et se limite aux éléments dissociables. La dénomination “garantie de bon fonctionnement” est souvent synonyme de garantie biennale, mais il convient de bien vérifier le contrat : certaines clauses de GPA peuvent empiéter sur le champ de la biennale.

Quelle différence avec l’assurance décennale ?

L’assurance décennale, prévue par la loi Spinetta de 1978, couvre pendant dix ans après réception les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (affaissement de plancher, infiltration majeure, fissures…). En revanche, la garantie biennale porte sur les éléments non structurels. L’assurance décennale est souscrite obligatoirement par tout constructeur, tandis que la garantie biennale est une responsabilité contractuelle et légale sans prime d’assurance distincte, sauf extension facultative.  

Comment s’applique la garantie biennale en VEFA ?

En VEFA, le promoteur-vendeur doit fournir au notaire :

• Le procès-verbal de réception des travaux signé sans réserves ou avec réserves levées.

• Les attestations d’assurance décennale et, le cas échéant, d’extension de garantie biennale.    

L’acquéreur a deux ans, dès la remise des clés, pour signaler tout dysfonctionnement d’équipement (ascenseur, système de ventilation, menuiseries). La mise en œuvre est identique à une construction classique, mais interface souvent avec le service après-vente du promoteur.  

Quels dommages sont pris en charge par la garantie biennale ?

Sont couverts les dysfonctionnements ou malfaçons affectant les équipements dissociables, tels que : 

• Défaillance des installations électriques (prises, interrupteurs).

• Glissements ou blocages de portes et fenêtres.

• Fuites ou mauvais réglages de robinetterie et chauffage.

• Défauts d’étanchéité ou de fonctionnement des volets roulants.

• Dysfonctionnement des équipements domotiques intégrés mais démontables.    

La garantie s’étend à la mise en conformité et au remplacement complet de la pièce défectueuse si nécessaire.  

Quels dommages ne sont pas couverts par la garantie biennale ?

Ne sont pas pris en charge :

• Les désordres relevant du gros œuvre (fondations, charpente, maçonnerie). 

• Les éléments solidaires de la structure (plancher, murs porteurs, charpente).

• Les dégâts dus à une usure normale, à un défaut d’entretien ou à une mauvaise utilisation.

• Les dommages imputables à un cas de force majeure ou à l’intervention d’un tiers non autorisé.

• Les équipements dissociables fournis mais installés par une entreprise tierce non liée au marché initial, sauf stipulation contraire.  

Y a-t-il des spécificités selon les corps de métier ?

Chaque corps de métier doit adapter la garantie biennale à ses équipements :

• Menuiserie : rotule ou charnière de porte, latence de mécanisme de fenêtre.

• Plomberie-chauffage : vannes thermostatiques, ballon d’eau chaude, circuits hydrauliques démontables.

• Électricité : disjoncteurs modulaires, appareillage apparent, domotique et thermostat. 

• Ascenseurs et monte-charges : équipements de sécurité et sillages mobiles dissociables.

• Revêtements amovibles (panneaux, faux plafonds) : éléments clipsables ou suspendus.    

Chaque professionnel doit clairement identifier la liste des équipements visés par la biennale dans ses conditions particulières.  

Comment activer la garantie biennale ?

Pour déclencher la garantie, le maître d’ouvrage doit :

1. Adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à l’entreprise sous deux ans après réception.

2. Joindre une copie du procès-verbal de réception et des photos ou rapports techniques attestant du dysfonctionnement.

3. Fixer un délai raisonnable d’intervention (habituellement 30 jours).

4. En l’absence de réponse ou de prise en charge, saisir le tribunal compétent pour obtenir exécution forcée ou dommages et intérêts.    

La rapidité de la démarche et la conservation de tous courriers et documents facilitent la mise en œuvre de la garantie.