Garantie décennale : guide complet

Qu’est-ce que la garantie décennale ?

La garantie décennale est une obligation légale imposée aux professionnels du BTP (entrepreneurs, maîtres d’œuvre, architectes) par la loi du 4 janvier 1978 (dite loi Spinetta). Elle couvre pendant dix ans à compter de la réception des travaux les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Inscrite à l’article 1792-4-2 du Code civil, elle s’applique à toute construction neuve ou aux travaux de rénovation lourds impliquant des modifications structurelles.

Quelle est la différence avec la garantie biennale ?

La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, couvre pendant deux ans les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre (porte, fenêtre, robinetterie, chaudière, isolants non structurels).

En revanche, la décennale porte sur les désordres majeurs affectant la structure même du bâtiment (fondations, ossature, couverture, étanchéité des toitures-terrasses). La biennale s’ajoute à la décennale : après dix ans, seuls les équipements dissociables restent garantis pendant deux années supplémentaires par la biennale, selon l’article 1792-3 du Code civil.

Qui doit souscrire une assurance décennale ?

Tout constructeur intervenant sur un ouvrage, qu’il soit entrepreneur, architecte ou bureau d’études, doit souscrire une assurance décennale avant l’ouverture du chantier. L’attestation d’assurance, remise au maître d’ouvrage avant la réception, mentionne la période de garantie, le montant de la couverture et les corps d’état assurés.

En VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), le promoteur doit présenter cette attestation à l’acquéreur au moment de la signature. L’absence de contrat d’assurance ou de garantie financière expose le professionnel à des sanctions pénales et civiles.  

Quels dommages sont couverts par la garantie décennale ?

La décennale prend en charge :

• Les désordres structurels : fissures importantes affectant la stabilité, affaissement de plancher, affouillement des fondations.

• Les dommages rendant l’ouvrage impropre à sa destination : infiltrations majeures par la toiture, défaillance d’étanchéité des murs, dysfonctionnement durable des gaines techniques intégrées au gros œuvre.

• Les vices cachés d’origine technique compromettant l’usage normal : corrosion interne des armatures, tassement différentiel des sols.    

Ces sinistres doivent être signalés avant l’expiration de la décennie suivant la réception.  

Quels dommages ne sont pas pris en charge ?

La garantie décennale exclut :

• Les dommages relevant de la garantie de parfait achèvement (1 an) ou de la garantie biennale (2 ans).

• Les vices apparents non signalés lors de la réception.

• L’usure normale, le manque d’entretien ou la mauvaise utilisation des équipements.

• Les dommages causés par un sinistre extérieur (incendie, inondation, tremblement de terre) ou par l’intervention d’un tiers non autorisé.

• Les ouvrages d’équipement autonome non solidaires de la structure (équipements électroménagers, mobiliers…).

Comment déclencher la garantie décennale ?

Le maître d’ouvrage doit :

1. Constater le sinistre et rassembler les preuves (photos, rapports d’expert).

2. Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’assureur du constructeur, en précisant la nature du dommage, la date de réception et la référence du contrat d’assurance. 

3. Laisser à l’assureur un délai de réponse (généralement 60 jours) pour mandater un expert.

4. Participer à la réunion d’expertise et accepter le rapport.    

En cas de refus injustifié de l’assureur, le maître d’ouvrage peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l’exécution forcée de la garantie.

Que se passe-t-il en cas de liquidation judiciaire de l’assureur ?

Si l’assureur décennal fait l’objet d’une liquidation judiciaire avant ou pendant la période de garantie, le Fonds de Garantie des Assurances Obligatoires de Dommages (FGAO) prend le relais pour indemniser les sinistrés. Le particulier ou le professionnel doit saisir le FGAO dans les six mois suivant la décision de liquidation, en fournissant l’attestation d’assurance, le procès-verbal de réception et le constat d’expert. Le FGAO agit en patrimoine de l’assureur défaillant et garantit la continuité des indemnisations décennales.

Que se passe-t-il en cas de dépôt de bilan du constructeur ?

En cas de dépôt de bilan ou de liquidation judiciaire du constructeur, l’obligation d’assurance décennale subsiste. Si le contrat d’assurance n’a pas été dénoncé avant l’événement, l’assureur indemnise directement le maître d’ouvrage ou les victimes. Lorsque le constructeur n’a pas souscrit d’assurance, le FGAO intervient également pour les dommages décennaux, sous réserve que le sinistre soit déclaré dans les délais légaux. Le recours à la garantie décennale via le FGAO offre une sécurité juridique au maître d’ouvrage même en cas de défaillance du professionnel.